ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Обоснование внесенных корректировок
. Форма собственности
На сегодняшний день, согласно действующему законодательству недвижимость продается в частную собственность, в аренду. Права собственности на здание объектов- аналогов и объекта оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 как в процентном выражении, так и в абсолютном.
2. Условия финансирования
Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.
. Условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов и объекта оценки одинаковы (публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.
4. Дата предложения (изменение цен во времени)
Сведения обо всех объектах-аналогах датированы апрелем 2010 года. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой корректировки принята равной нулю.
5. Разница между ценой предложения и ценой сделки
Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru («Миэль-Недвижимость»), mian.ru (агентство недвижимости «МИАН»), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY», а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -10%.
6. Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.
Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.
Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.
Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. «Павелецкая», объекты-аналоги №2-4 находятся в 5 м.п. от ст.м. «Октябрьская», корректировка -3%. Объект-аналог №1 расположен в 15 м.п. от ст.м. «Павелецкая», корректировка 5%.
. Назначение здания
Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и назначением здания. У всех объектов-аналогов, как и оцениваемого объекта, назначение здания - административное, корректировка не вводится
8. Текущее использование помещений
Все исследуемые объекты - отдельно стоящие здания с помещениями офисного назначения, корректировка не вводится
9. Корректировка на общую площадь улучшений.
Как правило, большие по здания продаются дешевле (из расчета стоимости за кв.м.), чем здания меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется методом парных продаж.
Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной или нескольких характеристик.
Таблица 14. Расчет корректировки на площадь
| Элементы сравнения | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Источник информации | WinNER | WinNER | WinNER | WinNER | WinNER |
| Цена предложения | 150 000 000 | 103 400 000 | 190 000 000 | 320 000 000 | 212 000 000 |
| Общая площадь здания, кв.м. | 723 | 485 | 1 000 | 1 690 | 1 100 |
| Местоположение | г.Москва, ЦАО | г.Москва, ЦАО | г.Москва, ЦАО | г.Москва, ЦАО | г.Москва, ЦАО |
| Тип здания | Отдельно стоящее здания | Отдельно стоящее здания | Отдельно стоящее здания | Отдельно стоящее здания | Отдельно стоящее здания |
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м. | 207 469 | 213 196 | 190 000 | 189 349 | 192 727 |
| Значение поправочного коэффициента, % | -3% | 9% | 13% | 11% |
Читайте также:
Расчет экономической целесообразности выпуска изделия Введение В настоящее время в России наблюдается значительный интерес к более глубокому изучению экономической жизни. Благополучие людей, их обеспеченность всем необходимым зависит от состояния экономики, правильного ведения хозяйства. Все наше существование тесно связано с экономикой. Экономическая ситуация непрерывно меняется. Для обеспечения положительного экономического р ...