Расчет фактора фонда возмещения.
SFF = Y / ((1+Y)n - 1)
Где Y - ставка дохода на капитал, %.
Изменение (повышение) стоимости объекта составит: D = 30 %.
Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен
= Y/((1+Y)5-1)
где Y - ставка дохода на капитал:= I0+ Кр + Кр +Ку
Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения
| SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта. | |
| R = Y - D х SFF | |
| Y | 17,43% |
| SFF | 14,14% |
| D | 30,00% |
| D х SFF | 4,24% |
Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом
| Безрисковая ставка (I0) | Надбавка на низкую ликвидность (Кл) | Надбавка на управление (Ку) | Надбавка на риск | Y | Δ* SFF | R кумул. | |||
| R недвиж. | R сегмента | R объекта | R общий | ||||||
| 7,88% | 2,00% | 1,30% | 2,25% | 1,50% | 2,50% | 6,25% | 17,43% | 4,24% | 13,18% |
Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%.
ПРИЛОЖЕНИЕ 8
Расчет стоимости воспроизводства
Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами:
- Метод анализа сметы.
- Метод составления сметы.
- Метод разбивки по видам работ.
- Ресурсный метод.
- Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.).
- Метод рыночных аналогов.
Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ).
Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом
ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.
Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.
Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);об. - общая площадь, куб.м.;
Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);
КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;
Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%.
Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:
Таблица 21. Расчет стоимости замещения
| Источник информации | Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год | |
| Аналог | 03.03.04.009 | |
| Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб. | 5668,30 | |
| Ед. изм. | куб. м. | |
| Кол. ед. изм. | 2249,10 | |
| Индекс перехода к текущим ценам | 1,40 | |
| Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога | 0,86 | |
| Региональный коэффициент | 1,066 | |
| Стоимость в ценах 2010 года | 16 362 335 | |
| НДС | 18% | |
| Стоимость с учетом НДС | 19 307 556р. | |
| Прибыль предпринимателя | 11% | |
| Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб | 21 431 387р. | |
Читайте также:
Оценка эффективности использования основных средств предприятия (на примере ПАО С. Перовской) амортизация ликвидность платежеспособность финансовый В современных экономических условиях эффективное функционирование предприятия любой организационно-правовой формы вне зависимости от видов деятельности является обязательным условием его существования. Деятельность любого предприятия должна быть рентабельна и целью любого производства является получение прибыли. Достижение этой ц ...