· площадь застройки;
· общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;
· транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;
· вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.
Тенденции, прогнозы.
Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.
Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Расчет рыночной стоимости здания
Таблица 13. Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.
| Группы элементов сравнения | Оцениваемый объект | Объекты-аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Источник получения информации | База WinNER | База WinNER | База WinNER | База WinNER | ||
| Цена предложения, руб. | 75 000 000 | 205 058 000 | 85 000 000 | 269 700 000 | ||
| Площадь здания, кв.м. | 749,7 | 493,0 | 1 083,0 | 425,0 | 1 563,0 | |
| Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м. | 152 130 | 189 343 | 200 000 | 172 553 | ||
| 1. Качество прав на земельный участок в составе объекта | частная собственность | частная собственность | частная собственность | частная собственность | частная собственность | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 2. Способ платежа | за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 3.Особые условия (условия совершения сделки) | публичная оферта | публичная оферта | публичная оферта | публичная оферта | публичная оферта | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 4. Дата предложения (дата проведения оценки) | 08.04.2010 | апр.10 | апр.10 | апр.10 | апр.10 | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 5. Отличие цены предложения от цены сделки | предусмотрено уторговывание | предусмотрено уторговывание | предусмотрено уторговывание | предусмотрено уторговывание | ||
| Корректировка, % | -10 | -10 | -10 | -10 | ||
| Скорректированная стоимость | 136 917 | 170 408 | 180 000 | 155 298 | ||
| 6. Физические характеристики | ||||||
| 6.1 Местоположение | г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2 | г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9 | г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2 | г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8 | г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 6.2. Удаленность от метро | 10 м.п. | 15 м.п. | 5 м.п. | 5 м.п. | 5 м.п. | |
| Корректировка, % | 5 | -3 | -3 | -3 | ||
| 6.3. Назначение здания | административное | административное | административное | административное | административное | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 6.4 Назначение помещений | офисное | офисное | офисное | офисное | офисное | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 6.5 Общая площадь объекта, кв.м. | 749,7 | 493,0 | 1 083,0 | 425,0 | 1 563,0 | |
| Корректировка, % | -3 | 9 | -3 | 13 | ||
| 6.6 Этажность | 4 этажа | 2 этажа | 4 этажа | 2 этажа | 3 этажа | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 6.7 Подъездные пути | удобные, асфальтированные | удобные, асфальтированные | удобные, асфальтированные | удобные, асфальтированные | удобные, асфальтированные | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 6.8 Состояние помещений, уровень отделки | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | |
| Корректировка, руб | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 7. Сервис и дополнительные элементы | ||||||
| 7.1. Наличие охраны | есть | нет | есть | есть | есть | |
| Корректировка, % | 5 | 0 | 0 | 0 | ||
| 7.2. Наличие парковки | стихийная парковка | стихийная парковка | стихийная парковка | организованная парковка | организованная парковка | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | -5 | -5 | ||
| 7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций | водоснабжение, отопление, электричество, канализация | водоснабжение, отопление, электричество, канализация | водоснабжение, отопление, электричество, канализация | водоснабжение, отопление, электричество, канализация | водоснабжение, отопление, электричество, канализация | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 7.4. Телекоммуникации | МГТС, Интернет | МГТС, Интернет | МГТС, Интернет | МГТС, Интернет | МГТС, Интернет | |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Выводы | ||||||
| Общая чистая коррекция | 7 | 6 | -11 | 5 | ||
| Корректировка, руб | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная стоимость | 146 501 | 180 632 | 160 200 | 163 063 | ||
| Коэффициент вариации, % | 10,79 | |||||
| Общая валовая коррекция | 13 | 12 | 11 | 21 | ||
| Весовой коэффициент | 0,26 | 0,26 | 0,27 | 0,21 | ||
| Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб | 162 552 | 146501 × 0,26 + 180632 × 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 × 0,21 = 162552 | ||||
| Курс доллара США | 29,2940 | |||||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб | 121 865 234 | |||||
| Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США | 4 160 075 | |||||
Читайте также:
Расчет технико-экономических показателей автопредприятия Автомобильный транспорт обладает высокой мобильностью, большим разнообразием транспортных средств по грузоподъёмности, грузоемкости, назначению, конструктивным и экономическим характеристикам, благодаря чему он может перевозить различные по виду, характеру, объёму и величине партии груза, обеспечивая высокую скорость их доставки. От качества работы автомобильного транспорта зави ...