Поведение потребителя

ПРИЛОЖЕНИЕ 6

Объяснение вносимых поправок для определения арендной ставки

Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе «Сравнительный подход к оценке».

1. Разница между ценой предложения и ценой сделки.

Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru («Миэль-Недвижимость»), mian.ru (агентство недвижимости «МИАН»), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY», а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -7%.

2. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. «Павелецкая», объекты-аналоги №2,4 находятся в 2 м.п. от метро, корректировка -7%.

ПРИЛОЖЕНИЕ 7

Расчет коэффициента капитализации

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и инвестирования в строительство определенных объектов, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Существует несколько методов определения ставки:

- метод кумулятивного построения;

- метод рыночной экстракции;

- метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы не используется в российской практике оценочной деятельности, ввиду неразвитости ипотечно-инвестиционного кредитования в нашей стране, применения метода рыночной экстракции не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества доступных данных по сопоставимым финансовым вложениям (инвестиционным проектам).

Ввиду отсутствия достаточного количества рыночных данных по сегменту помещений свободного назначения г. Москва метод рыночной экстракции не применялся.

Мы используем для определения величины коэффициента капитализации метод кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения по формуле:

= I0 + Кл +Ку +Кн +Ксегм+Коб+/- D* SFF

Где I0 - безрисковая ставка;

Кл - компенсация за низкую ликвидность;

Ку - надбавка на необходимость управления проектом;

Кн - компенсация за риск вложений в недвижимость (как объект инвестирования);

Ксегм - компенсация за сегментный (секторный) риск.

Коб. - надбавка за риск инвестирования в конкретный объект недвижимости

D*SFF - фактор фонда возмещения за период владения (SFF), учитывает норму возврата инвестиций и рассчитывается по формуле (метод Инвуда):

Определение безрисковой ставки:

За безрисковую ставку наиболее целесообразно применять эффективную доходность к погашению государственных облигаций сроком погашения после 2015 г, которая составляет на дату оценки - 7,88% (источник: Биржи онлайн www.rbc.ru <http://www.rbc.ru>).

Поправка на неликвидность

Отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Перейти на страницу: 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Читайте также: