Поведение потребителя

Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:

10,59% + 4,5% + 10% + 1%=26,09%.

Метод цены капитальных вложений

Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями, поэтому в настоящем Отчете он применяется в справочном порядке.

В общем случае, для отечественного инвестора, формула выглядит следующим образом:

СД = Ro + b (Rср - Ro) + S, где

Rо - безрисковая ставка дохода;

Rср - средняя доходность на рынке;

b - коэффициент, показывающий взаимосвязь доходности актива со среднерыночными колебаниями. Данный показатель является также мерой систематического риска при вложениях средств в данный актив, т.е. он выражает рискованность инвестиций, связанную с общерыночной ситуацией. При b<1 риск и, соответственно, доходность актива ниже среднерыночной, а при b>1 - выше;

S1 - поправка, учитывающая риск вложения средств в данный объект недвижимости .

Условно безрисковая ставка принята 10,59%.

Коэффициент b (Приложение 7) определен оценщиком «экспертным» методом путем анализа факторов риска. Нормированные веса факторов риска взяты из мировой практики. Их «привязка» к страновым условиям обеспечивается выбором местных безрисковых и среднедоходных ставок.

В качестве среднерыночной доходности использовалась доходность по сбалансированному портфелю ценных бумаг на рынке ценных бумаг. По данным аналитического журнала «Рынок ценных бумаг» данная доходность на дату оценки составляет 25% годовых в валюте.

S - поправка, учитывающая риск вложения средств в оцениваемый объект. Данная поправка соответствует премии за риск вложения в объект недвижимости, рассчитанной в разделе «Метод суммирования», и составляет 4,5%.

Таким образом, ставка дисконтирования по методу МЦКВ составляет:

СД = 10,59% + 0,82 * (25% - 10,59%) + 4,5% = 26,9 %.

Согласование результатов

Таблица 3.5.2

Метод	Ставка дисконтирования, %
Суммирования	26,09
МЦКВ	26,9
Простое среднее:	26,4
Итоговая ставка дисконтирования:	26

Расчет стоимости доходным подходом представлен в приложении № 8.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, полученная на основе доходного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов), составляет, округлено: 511 564 000 (Пятьсот одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Оценка объекта сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Читайте также: