Поведение потребителя

Расчет чистого операционного дохода

Определение потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А * S , где:

А - ставка арендной платы (годовая, месячная);

S - площадь, сдаваемая в аренду (общая площадь объекта, количество машиномест).

Определение эффективного валового дохода (ЭВД)

Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода.

Определение операционных расходов

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы приняты оценщиком на уровне 75 долл. США за 1 кв.м площади объекта оценки.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода и величиной операционных расходов.

Расчет ставки дисконтирования

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2007 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2006 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал «Эксперт» № 25 (285)).

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в приложении № 6.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

На дату оценки поправка на неликвидность принимается равной 10%, что соответствует среднерыночным данным по г. Москве.

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Читайте также: