Определение рыночной стоимости затратным методом
Расчет стоимости прав аренды земельного участка. Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 2.
Обоснование корректировок:
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
Корректировка в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 10%.
Корректировка на площадь объекта
Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 2,5, то есть практически равно соотношению площадей объекта №2 и оцениваемого объекта, которое составляет 2,25. Соотношение цен за 1 га между объектами составляет 0,81, то есть увеличение площади земельного участка в 2,5 раза приводит к снижению стоимости 1 га на 19 %. Таким образом, поправка к стоимости объекта-аналога №2 составляет - 19%. Соотношение площадей объекта-аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 5,63, следовательно, величина поправки к стоимости объекта №1 составит, соответственно, - 43%.
Веса аналогов
Объект-аналог №2 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего стоимости прав аренды данного земельного участка присвоен наибольший вес - 70%, а объекту-аналогу №1 - наименьший удельный вес - 30%.
Описание оцениваемого земельного участка и объектов аналогов оцениваемого земельного участка представлено в приложении № 3.
Откорректированные цены по сопоставимым объектам аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости прав аренды земельного участка.
Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа представлен в приложении № 4.
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки
При определении восстановительной стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы.
По данным компании «GVA Sawyer», занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса «А» в центре Москвы, составляет в среднем 1600 долл. США/кв.м.
Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 3.1:
Таблица 3.1.
| Наименование | Стоимость строительства, долл. США/кв. м | Площадь объекта, кв.м | НДС | Прибыль девелопера | Полная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб. |
| Офисное здание класса «А» | 1600 | 8 505 | 20% | 10% | 524 506 752 |
Читайте также:
Расчет технико-экономических показателей предприятия по производству персональных компьютеров Данная курсовая работа посвящена экономическому обоснованию затрат условного предприятия по сборке и реализации персональных компьютеров (ПК). Целью курсовой работы является применение на практике знаний, полученных по дисциплине «Экономика отрасли». Итогом курсового проекта является анализ экономической эффективности производства и реализации двух вариантов производств ...