Функциональный (моральный) износ
Понятие функционального износа определяется как: "Снижение функциональной эффективности".
Этот вид износа отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как сверхдостаточность, непривлекательный вид, плохая планировка и дизайн.
Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших элементов выгодна, или не превышает величину прибавляемой (дополнительной) полезности и/или стоимости; определяется через капитализацию потерь вследствие износа. В противном случае устаревание считается неустранимым.
В нашем случае функциональный износ равен 0%.
Износ внешнего воздействия
Износ внешнего воздействия определяется как: снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположения объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка. Износ внешнего воздействия является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери ренты.
Для оцениваемого объекта эксперты не выявили износ внешнего воздействия.
Суммарный износ
Суммарный износ определяется по следующей формуле:
Иобщ. =1 - (1 - Ифиз.)*(1 - Ифун.)*(1 - Ивнеш.)
Где Ифиз. - физический износ;
Ифун. - функциональный износ;
Ивнеш. - экономический износ.
Заключительный анализ затратного подхода
Результаты расчетов можно свести к общему итогу
Таблица 23. Результаты затратного подхода
| Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб | 21 431 387 |
| физический износ, % | 25% |
| физический износ, руб. | 5 357 847 |
| функциональный износ, % | 0 |
| функциональный износ, руб. | 0 |
| внешний износ, % | 0 |
| внешний износ, руб. | 0 |
| Стоимость с учетом износа, руб. | 16 073 540 |
ПРИЛОЖЕНИЕ 9
Расчет коэффициента (ставки) капитализации для земельного участка
Ставка капитализации - это норма сложного процента, используемая при расчете текущей стоимости будущих платежей. Она отражает среднюю реальную доходность объектов, предполагаемую потенциальным покупателем и является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
Существует несколько способов расчета ставки капитализации, из которых наиболее адекватным для оценки объектов недвижимости оценщик считает метод кумулятивного построения.
Ставка капитализации строится в основном на базе:
- безрисковой ставки дохода;
- премии за риск инвестиций в недвижимость;
- премии за низкую ликвидность недвижимости;
- норма возврата капитала
Безрисковая ставка.
Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются все остальные (ранее перечисленные) составляющие. Перейти на страницу: 14 15 16 17 18 19 20 21
Читайте также:
Расчет эксплуатационных и экономических показателей работы тх Вера Мухина Таблица 1 Основные технико-эксплуатационные характеристики судна и судовой энергетической установки Характеристика Условные обозначения Единица измерения т/х «Вера Мухина» Год и место постройки судна - - 1973 Тип судна - - Игорь Грабарь ...