Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
Цсредняя=(377,5+460,27+471,33+310,33)/4=404,86 тыс.р./сотка
2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
В данном ряду наиболее часто встречающееся значение - 460,27тыс.р./сотка.
) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;
Медианное значение является - 419 тыс.р./м2
) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. В донном случае наиболее похожий объект это объект А2 и А3 у которыхбольше всего совпадений по всем пунктам. Цена квадрата средняя между двумя - 465,8 тыс.р./сотка.
Стоимость сотки земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Цсредн. показ.=(404,86+460,27+419+465,8)/4=437,5 тыс.р./сотка.
Таблица 3.3 - Расчёт стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж
| Показатель | Ед. изм. | Значене |
| Стоимость м2 земли | тыс. р. | 437,5 |
| Площадь оцениваемого участка | соток. | 70,55 |
| Стоимость земельного участка составляет | тыс. р. | 30865,625 |
Определение рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж, довольно таки точно отражает ситуацию, но только в том случае если обладать достоверной и точной информацией о сделках. В данном случае информация о стоимости объектов аналогов была принята с сайта - поэтому её достоверность может подвергаться сомнению.
Использование метода выделения
Производим расчёт стоимости здания совместно с земельным участком. Для этого необходимо проанализировать рынок . Далее на основе предварительного анализа рынка недвижимости г. Новосибирска были подобраны аналоги, потенциально сходные с оцениваемым земельным участком и предполагаемым к возведению жилым зданием, выставленные на продажу, в качестве аналогов представлены строящиеся и уже построенные здания. Анализ проводится на основании 5 аналогов их характеристики приведены в таблице 3.3. Стоимость зданий аналогов посчитаны по стоимости квадратного метра жилья, пример расчёта в приложении В. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Читайте также:
Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены ...