Поведение потребителя

Потери от неполной занятости жилья принимаем равными 10 % от жилого фонда, основываясь на статистике гостиничного бизнеса.

Необходимость внесения в величину потенциального валового дохода поправки на потери при сборе арендной платы платежей обусловлена тем, что не вся установленная в договорах аренды арендная плата на практике может быть собрана арендодателем. Причиной недосбора платежей может являться нарушение договорных обязательств со стороны арендатора, вызванное нехваткой финансовых ресурсов либо его недобросовестностью. Недосбор платежей может быть также вызван недостаточной эффективной системой управления финансами на предприятии арендодателя. Размер данной поправки зависит от множества факторов и не может быть точно определен расчетным путем. Поправка на потери при сборе арендной платы определена в размере 5 % от потенциальной выручки.

Переменные расходы зависят от количества проживающих людей. В данном случае предполагается, что в квартирах студиях и в однокомнатных квартирах проживает по 1-му человеку, в 2-х комнатных -2 человека, в 3-х -3человека, с учётом от неполной загруженности фондов жилья получается 446 жильцов.

Тарифы и нормативы на 1-го человека , взяты в соответствии с

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Используем метод прямой капитализации, он основывается на анализе рыночных данных, о стоимости объекта недвижимости, и чистых доходах полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации определяется по формуле 3.2.

Норма капитализации =ЧД/Цобъекта (3.2)

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Основанием при этом является, утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации

Проанализировав рынок предложений, продажи и аренды жилья , были выбраны три объекта. Расчёт произведём в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Расчёт коэффициента капитализации

Характеристика	Ед. изм.	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Местоположение		Горский микрорайон	Горский микрорайон	Горский микрорайон
Общая площадь, м2		43	66	95
Описание объекта		1 комнатная квартира	2-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Рыночная стоимость квартиры.	тыс. р.	2400	3500	4350
Арендная плата в месяц	тыс. р.	14	17	23
Потенциальная выручка от сдачи всех площадей в аренду	тыс. р./год.	168	204	276
Постоянные расходы
Страхование имущества 0,5% от стоимости квартиры	тыс. р./год.	12	17,5	21,75
Налог на недвижимость 2,2% от стоимости квартиры	тыс. р./год.	52,8	77	95,7
Постоянные расходы всего в год	тыс. р./год.	64,8	94,5	117,45
Переменные расходы
Расходы на вывоз ТБО (тариф 22,94 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	0,275	0,551	0,826
Расходы на горячую воду (тариф 248,79 руб/чел.мес.)	тыс. р./год.	2,98548	5,97096	8,95644
Расходы на холодную воду ( тариф 47,15 руб/чел.мес)	тыс. р./год.	0,5658	1,1316	1,6974
Расходы на отопление ( тариф 18,6 руб./м2.мес.)	тыс. р./год.	5,5986	8,5932	12,369
Затраты на энергоснабжение (200 кВт по 1,75 )	тыс. р./год.	3,5	7	10,5
итого переменные расходы	тыс. р./год.	12,925	23,246	34,349
Итого эксплуотационные расходы	тыс. р./год.	77,725	117,746	151,799
Действительная прибыль	тыс. р./год.	90,275	86,254	124,201
Налог на прибыль 20%	тыс. р./год.	18,055	17,251	24,840
Чистый даход	тыс. р./год.	72,220	69,003	99,361
Чистый доход с м2	тыс. р./м2год	1,680	1,045	1,046
Стоимость предложения за 1 м2, р.	тыс.руб/м2	55,814	53,030	45,789
Корректировка на торг, %		5%	5%	5%
Стоимость с учетом корректировки на торг	тыс.руб/м2	53,023	50,379	43,500
Коэффициент капитализации, %		3,17	2,08	2,40
Итоговый коэффициент капитализации, %		2,55

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Читайте также: