Поведение потребителя

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.

После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.

Затем был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного и с улучшениями. В результате анализа было выявлено, что возможное и экономически привлекательное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки, а наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.

В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости административного здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.

Оценка рыночной стоимости здания проводилась с использованием двух подходов оценки: сравнительный, доходный. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж в соответствии, с которым был осуществлен сбор информации по рынку офисной недвижимости о предложениях и сделках купли-продажи помещений под офис. Выбор аналогов проводился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из анализа рынка объекта оценки, здания, в котором он располагается, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

Затратный подход не применялся, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке.

Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8

Читайте также: