Чистый операционный доход
Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.
Расчет коэффициента капитализации
Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.
Таблица 5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания доходным подходом
| 3 | Значения |
| Общая площадь, кв. м. | 749,7 |
| Арендная ставка, руб. /кв.м./год | 20 418 |
| Потенциальный валовой доход, руб. | 15 307 375 |
| Недозагрузка, % | 5,0% |
| Потери от недозагрузки, руб. | 765 369 |
| Недосбор платежей, % | 2% |
| Потери от недосбора платежей, руб. | 306 147 |
| Действительный валовой доход, руб. | 14 235 858 |
| Операционные расходы, % | 10% |
| Операционные расходы, руб. | 1 423 586 |
| Чистый операционный доход, руб. | 12 812 273 |
| Коэффициент капитализации, % | 13,18% |
| Текущая стоимость единого объекта, руб. | 97 181 778 |
| Текущая стоимость единого объекта, долл.США. | 3 317 464 |
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Доходного подхода включая НДС (18%), составляет на дату оценки: 97 181 778 (Девяносто семь миллионов сто восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят восемь) рублей.
Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.
Затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки, а также будущую способность объекта приносить доход. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», не предоставляется возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки. Перейти на страницу: 1 2
Читайте также:
Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Пермь В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены ...