Сравнительный подход
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», мы сочли возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, целесообразным является использовать метод сравнения продаж.
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения целесообразным является выбрать цену за 1 кв. м общей площади помещения.
Выбор объектов-аналогов проводился по следующим основным стоимостно - образующим критериям:
- местоположение объектов;
- состояние инфраструктуры и доступных коммуникаций;
- целевое назначение объектов;
- общая площадь земельного участка;
- площадь улучшений;
- прочие характеристики (наличие обременений, отличительных особенностей).
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Сравнительного подхода, составляет на дату оценки: 121 865 234 (Сто двадцать один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч двести тридцать четыре) рубля.
Доходный подход
В рамках настоящего исследования целесообразным представляется использование метода прямой капитализации.
Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход.
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за один кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная плата за один кв. м. умножается на площадь оцениваемого объекта.
В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что средняя рыночная арендная ставка по оцениваемым помещениям офисного назначения составляет 20 418 рублей за 1 кв. м общей площади в год, включая НДС и операционные расходы.
Объяснение вносимых поправок
Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Анализ уровня загрузки помещений
Ввиду достаточно высокого спроса на аналогичные помещения, согласно анализу рынка (см. анализ рынка), мы считаем, что недозагрузка составит 5%.
Потери от неплатежей
Часто арендатор задерживает часть арендной платы при проведении промежуточных расчетов, при аренде. Эта часть возмещается арендатором при проведении последующих платежей. В результате чистый операционный доход, получаемый собственником, уменьшается на величину невозврата текущих платежей. Анализ рыночной практики показывает, что в среднем потери от неплатежей по данному сегменту рынка составляют порядка 2%.
Действительный валовой доход
Для определения действительного валового дохода необходимо из потенциального дохода извлечь потери, связанные с неполной загрузкой объекта оценки и потерей от возможных не платежей и добавить прочие доходы, которые способен приносить объект оценки.
Анализ уровня операционных расходов
Так как сведения о величине условно-переменных (эксплуатационных) расходов и платежей за коммунальные услуги отсутствуют, далее при расчете рыночной стоимости Объекта будут использованы среднерыночные данные: исходя из анализа рынка для помещений соответствующей категории.
Таблица 4. Средняя величина операционных расходов (ОР) в зависимости от класса коммерческих помещений
| Опер. расходы, $/кв. м в год | ОР, % от действительного | |
| Класс А | 50-120 | 10-15 |
| Класс В | 35-70 | 10-15 |
| Класс С | 25-50 | 10-20 |
| Класс D | 15-45 | 10-30 |
Читайте также:
Оценка финансово-хозяйственной деятельности предприятия, оценка его экономического состояния и положения на рынке Преодоление кризисной ситуации в России, рыночная экономика и новые формы хозяйствования ставят ранее не возникавшие проблемы, одной из которых на сегодня является обеспечение экономической стабильности развития. Определение финансовой устойчивости необходимо не только для самих организаций, но и для партнеров, принимающих непосредственное участие в их деятельности. Финансово усто ...