Для оценки объекта сравнительным подходом составим характеристику объектов аналогов и приведем их в таблицы 3.10.
Определение (обоснование) корректировок
Корректировка на рыночные условия (дату продажи)
В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж объекты 2 и 4 из таблицы 3.10.
Таким образом, за половину года цена продажи 1 м2 недвижимости данного типа выросла на 7,1%((91000 - 85000)/85000).
Проведем корректировку цены продажи 1 м2, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам), результаты показаны в таблице 3.11
Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале:«отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%. Распределение корректировок показано в таблице 3.12.
Таблица 3.10 -Характеристика объектов сравнения продаж
| Характерис-тика объектов сравнения | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Источник информации | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | |
| Характерис-тика объектов сравнения | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 |
| Адрес объекта | г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3 | г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.4 | г.Новосибирск, ул.Ельцовская, д. 2/2 | г.Новосибирск, ул. Писарева | г.Новосибирск, ул.Магаданская, д.2Б |
| Год постройки | 1993 г. | 1996г | 1998 г. | 1984 г. | 2005 г. |
| Общая площадь, м2 | 825 | 1157,1 | 1146 | 2540 | 653 |
| Основное назначение в текущем состоянии | Офисные помещения | Офисные помещения | Офисные помещения | Административно-офисное здание | Административно-офисное здание |
| Первоначальное назначение | то же | Административное здание | Административное здание | Админ.-произ-водственное здание | Административное здание |
| Наружные ограждающие конструкции | кирпич | кирпич | кирпич | ж/б панели | кирпич |
| Местоположение | выше среднего | выше среднего | среднее | хорошее | выше среднего |
| Земельный участок, м2 | 1166 | 2847 | под зданием | 2500 | 2847 |
| Качество отделки | класс «С» | класс «С» | класс «У» | класс «У» | класс «У» |
| Качество парковки и автотранспорта | Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; | Парковка вдоль улицы (20 м); | Организованная парковка (спец. площадка) | Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; | Парковка вдоль улицы (30 м); |
| Период продажи | -- | Февраль2012 г. | Ноябрь 2011 г. | Апрель 2012 г. | Май 2012 г. |
| Этажность | 3 этажа | 2 этажа | 5 этажей | 4 этажа | 2 этажа |
| Цена 1м2от общей площади, р. | - | 92000 | 85000 | 80000 | 91000 |
Читайте также:
Расчет экономической эффективности мероприятий по промышленной безопасности Целью данной курсовой работы является расчет показателей экономической эффективности мероприятий по промышленной безопасности, охране труда и охране окружающей среды. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: составить методику расчета показателей экономической эффективности; - рассчитать экономическую эффективность от мероприятий по улучшению ...