· цена за 1 м3.
При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи и аренды недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования.
Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения.
В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.
Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
| Основные элементы сравнения | Базовые элементы сравнения |
| Качество прав | Обременение договорами аренды |
| Сервитуты и общественные обременения | |
| Качество права на земельный участок в составе объекта | |
| Условия финансирования | Льготное кредитование продавцом покупателя |
| Платеж эквивалентом денежных средств | |
| Особые условия | Наличие финансового давления на сделку |
| Обещание субсидий или льгот на развитие | |
| Условия рынка | Изменение цен во времени |
| Отличие цены предложения от цены сделки | |
| Местоположение | Престижность района |
| Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | |
| Качество окружения (рекреация и экология) | |
| Доступность объекта (транспортная, пешеходная) | |
| Физические характеристики | Характеристики земельного участка |
| Размеры и материалы строений | |
| Износ и потребность в ремонте строений | |
| Состояние окружающей застройки | |
| Экономические характеристики | Возможности ресурсосбережения |
| Соответствие объекта принципу НЭИ | |
| Сервис и дополнительные элементы | Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
| Наличие парковки или гаража | |
| Состояние системы безопасности |
Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:
- корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
- последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи объекта-аналога заново не пересчитывается.
Классификация и суть поправок.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 1.
Рис. 1. Классификация поправок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. Перейти на страницу: 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Читайте также:
Расчет экономических показателей малого строительного предприятия Производственный процесс представляет собой организацию использования всех факторов производства в целях выпуска необходимой для удовлетворения рыночных потребностей продукции (работ или услуг). Организуемый на предприятии производственный процесс представляет собой выполнение, как правило, последовательности осуществляемых технологических операций. Будучи составным элементом прои ...