Поведение потребителя

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы;

- условно-переменные расходы;

- расходы на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания. В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капитализации доходов.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый ЧОД посредством уменьшения действительного валового дохода (ДВД) на величину операционных расходов.

Пятый этап. Рассчитывается ставка капитализации. Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

- компенсацию за риск;

- компенсацию за низкую ликвидность;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент;

- поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива), метод прямой капитализации, метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

На шестом этапе. Определяется стоимость недвижимого имущества посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Применяется при условии, что доход, приносимый объектом, будет непостоянным во времени; учитывает изменения на рынке недвижимости (рост цен, спад), а также необходимые инвестиции в объект на любом этапе владения им.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Формула сложного процента

П = I0 (1 + E)T (3)

где П - предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;- величина исходного капитала;

Т - продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;

Е - предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.

Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:

Выбор длительности прогнозного периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Поэтому остаточную жизнь объекта условно делят на два периода:

. Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года.

. Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Читайте также: