Метод валовой ренты
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = ПВДоб × ВРМа = ПВДоб0 × / т (8)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цi а - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т - количество отобранных аналогов.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Применение сравнительного подхода при оценке недвижимости в Москве требует тщательного анализа имеющейся информации. Следует рассмотреть ценообразующие факторы, которых может попросту не быть в регионах. Зачастую разброс цен на, казалось бы, сопоставимые объекты-аналоги может поставить в тупик.
При подборе объектов-аналогов оценщик должен встать на место собственника объекта и подобрать аналоги, обладающие схожей полезностью. При оценке торговых помещений, к примеру, стоит учитывать такой показатель, как людской и автомобильный потоки, иметь представление о таком понятии, как торговые коридоры Москвы.
Известно, что объекты торгового назначения с правой стороны Ленинградского шоссе стоят дороже, чем с левой. Выезжая из центра Москвы в сторону области вечером после работы у потенциального покупателя больше времени, чтобы остановиться и сделать покупки, чем с левой, которую он проезжает утром по пути на работу. На людской поток существенно влияет общественный транспорт. Есть станции метрополитена, через которые проходит особенно много людей - это станции, на которые приезжают жители Московской области на электричках и автобусах (Выхино, Юго-Западная, Южная, Домодедовская, Щелковская и др.). На этих станциях располагаются автовокзалы, вокруг которых всегда идет оживленная торговля, расположены торговые центры, рынки.
Методы определения рыночной стоимости земельного участка
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р в настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки
Таблица 2. Перечень методов оценки земельных участков
| Подход к оценке | Методы оценки земельных участков в рамках подхода |
| Затратный | Элементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения. |
| Сравнительный | · сравнения продаж, · метод выделения, · метод распределения. |
| Доходный | · метод капитализации земельной ренты, · метод остатка, · метод предполагаемого использования |
Читайте также:
Расчет основных коэффициентов по заданным показателям по регионам Российской Федерации Исходные данные Таблица 1 Исходные данные для заданий 1 и 2 Регионы Оборот организаций, млдр. руб. Среднемесячная номинальная з/п, руб. Оборот организации на 1 руб. з/п Уд. вес городского населения, % Белгородская область 520,2 14061 0,036995946 ...