Поведение потребителя

СК = НПб/р + Р + Л ± Свк, (3.6)

где СК - ставка капитализации,%;

НПб/р - безрисковая норма прибыли,%;

Р - надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив,%;

Л - надбавка за низкую ликвидность объекта,%;

Свк - ставка возврата капитала,%.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Новосибирске с учетом собранных данных Р = 2%.

Коэффициент на ликвидность, определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,25 года.

Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи, (3.7)

Тогда Кн/ликв.будет равно 0,0175 или 1,75% (0,07 × 0,25).

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 2%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда - рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Новосибирске такова, что для сравнительно не старых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (-).

Определение стоимости (V) объекта оценки на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:

(3.8)

где ЧОД - чистый операционный доход, р.;- коэффициент капитализации, определяющийся по формуле:

(3.9)

Выше расчётным путём была определена величина чистого дохода, приносимого объектом оценки и ставку капитализации. Рыночная стоимость объекта оценки определяется в таблице 3.9.

Таблица 3.9 -Расчет стоимости объекта оценки

Показатель	Значение	Примечание
1. Чистый операционный доход, р.	3794443,72	Табл. 3.10 стр.15
2. Ставка капитализации,%. в т.ч.:	7,75	стр.2.1+стр.2.2+стр.2.3+стр.2.4-стр.2.5
2.1. Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам,%	7
2.2. Надбавка за риск,%	2
2.3. Ликвидность,%	1,75
2.4. Премия за риск управления инвестициями,%	2
2.5. ставка возмещения капитала,%	5
3. Рыночная стоимость объекта оценки, р. (без стоимости земли)	48960564,13	стр.1/(стр.2/100%)
4. Стоимость земельного участка, р.	17459019,38
5. Стоимость оцениваемого зданияпо доходному подходу, р.	66419583,51	стр.3+стр.4
6. Стоимость, 1 кв.м. общей площади здания, р.	80508,59

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Читайте также: