недвижимость рыночный стоимость здание
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Анализ доходов
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды в интернете.
В ходе подготовительной работы (таблица 3.6) выявлено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 800 р./м2.
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 9600 р./м2. Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 7920000 р.
Расчет действительного валового дохода (ДВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых площадей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.
Таблица 3.6 - Характеристика объектов сравнения аренды
| Характерис-тика объектов сравнения | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Источник информации | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | http://kn.ngs.ru/ | |
| Адрес объекта | г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 191/3 | г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 20а | г.Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук 1к4 | г.Новосибирск, ул.Красный проспект 153/1 | г.Новосибирск, ул. Красный проспект 220/1 |
| Год постройки | 1993 г. | 2003г | 1995 г. | 1998 г. | 2000г. |
| Общая площадь (кв. м.) | 825 | 1200 | 648 | 780 | 1755 |
| Основное назначение в текущем состоянии | Офисные помещения | Офисные помещения | Офисные помещения | Административное здание | Административное здание |
| Первоначальное назначение | то же | Административное здание | Административное здание | Административное здание | Административное здание |
| Наружные ограждающ. конструкции | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич |
| Местоположение | выше среднего | выше среднего | выше среднего | хорошее | хорошее |
| Земельный участок | 1166 м2 | 2000 м2 | 1216 м2 | 1200 м2 | 1625м2 |
| Качество отделки | класс «С» | класс «С» | класс «С» | класс «У» | класс «У» |
| Качество парковки и автотранспорта | Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м | Парковка вдоль улицы (30 м); | Парковка вдоль улицы (20 м); | Вдоль улицы, спец. организованная длиной 30 м | Парковка вдоль улицы (45 м); |
| Период аренды | - | Март 2012 г. | Февраль 2012 г. | Апрель 2012г. | Май 2012 г. |
| Этажность | 3 этажа | 2 этажа | 3 этажа | 2 этажа | 3 этажа |
| Цена аренды 1 м2 общей площади, руб/мес. | - | 750 | 650 | 880 | 920 |
Читайте также:
Планирование производственно-финансовой деятельности локомотивного депо Планирование на предприятии является функцией управления предприятием. Объектом планирования на предприятии являются показатели работы и развития предприятия, включая его цеховые подразделения. Целью планирования на предприятии является: § обеспечение единства и пропорциональности функционирования всех подразделений предприятия; § обеспечение согласованности его деятельн ...