Сиз = (ЭВ/СЭЖ)х100, (%), (3.3)
где ЭВ - эффективный возраст, (лет);
СЭЖ - типичный (усредненный) срок экономической жизни, (лет).
Реальный возраст оцениваемого здания составляет 20 лет, срок экономической жизни100 лет, велич износа составит 20%.
Определение прибыли предпринимателя, (ПП)
Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
(3.4)
По данным Новосибирских строительных организаций, себестоимость строительства 1 м2 отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 27000 р. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет
Стоимость инвестирования в г. Новосибирске в административные площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне 35000÷45000 за м2. Примем для наших расчетов величину - 40000 р. При этих условиях прибыль предпринимателя:
Определение косвенных издержек (КИ)
"Косвенные издержки" это расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.):
- Затраты на приобретение мощностей: 5,00%.
Затраты на отвод земельного участка: 10,00%.
Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети: 15,00%.
Налог на добавленную стоимость: 18%.
Сумма всех косвенных издержек составляет:48%.
Стоимость земельного участка определяется согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (кадастровый номер земельного участка объекта оценки 54:35:032810:62) - 17459019,38 р. Расчет итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в таблице 3.5.
Таблица 3.5 -Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
| Элементы стоимости | Величина стоимости, р. |
| Затраты на замещение объекта оценки (ЗЗ), р. | 7681195,38 |
| Косвенные издержки (КИ),% | 48% |
| Итого стоимость строительства с косвенными издержками, р. | 11368169,16 |
| Прибыль предпринимателя (ПП),% | 24% |
| Итоговая стоимость строительства здания с прибылью предпринимателя, р. | 14096529,76 |
| Износ (обесценение) объекта оценки (Ид),% | 20% |
| Итоговая стоимость строительства здания с учетом износа объекта оценки, р. | 11277223,81 |
| Стоимость земельного участка, р. | 17459019,38 |
| Стоимость объекта по затратному подходу, р. | 28736243,2 |
| Стоимость, приходящаяся на 1 кв.м. общей площади здания, р. | 34831,8 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 28736243,2рубля, или округленно 28736243 (двадцать восемь миллионов семьсот тридцать шесть тысяч двести сорок три) рубля. Перейти на страницу: 1 2 3
Читайте также:
Расчет экономических показателей малого строительного предприятия Производственный процесс представляет собой организацию использования всех факторов производства в целях выпуска необходимой для удовлетворения рыночных потребностей продукции (работ или услуг). Организуемый на предприятии производственный процесс представляет собой выполнение, как правило, последовательности осуществляемых технологических операций. Будучи составным элементом прои ...