Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендуемой квартирой.
Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации
| Показатель | Значение |
| Годовая ставка аренды, т.р. | 171,6 |
| Потери от вида использования, % | 5% |
| Годовой доход с учетом недоиспользования | 163,02 |
| Операционные расходы | |
| · налог на имущество, % | 0,5 |
| · коммунальные платежи | 0 |
| · налог на доход, % | 13 |
| Чистый операционный доход | 141,1 |
| Коэффициент капитализации | 0,086 |
| Стоимость объекта | 1640,7 |
Таблица 6 Расчет коэффициента капитализации
| Объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Ставка аренды в год, тыс. руб. | 132 | 144 | 144 | 156 | 144 |
| Цена предложения | 1600 | 1670 | 1670 | 1700 | 1650 |
| Коэффициент капитализации | 0,082 | 0,086 | 0,086 | 0,092 | 0,087 |
R=(0,082+0,086+0,086+0,092+0,087)/5=0,086*100%=8,6.
«В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (в редакции Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 15,23)
При определении рыночной стоимости объекта оценки существуют ограничения, препятствующие применению затратного подхода, так как для определения стоимости затрат на воспроизводство (замещение) отдельно взятой квартиры необходимо сначала рассчитать стоимость затрат на воспроизводство (замещение) всего жилого здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов всего жилого здания, в котором расположен объект оценки (Свод правил СП-81-01-94, «Положение о составе затрат и порядке их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства»). Заказчик и оценщик данной информацией не обладают. Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6
Читайте также:
Оценка финансового состояния ОАО Каустик В процессе экономической деятельности формируется устойчивое финансовое состояние предприятия. От улучшения финансового состояния предприятия зависят его экономические перспективы. В условиях рыночной экономики руководители подразделений и генеральные директора нуждаются в развитой системе финансового анализа, позволяющего определить, насколько правильно осуществляется управление ...