Поведение потребителя

Для определения стоимости офисной недвижимости используют три подхода:

· Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

· Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

· Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Каждый из подходов основывается на методах оценки офисной недвижимости.

Для оценки офисной недвижимости в рамках доходного подхода чаще всего используют метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации. Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации.

Определение чистого операционного дохода предполагает следующую последовательность действий:

· Определение потенциального валового дохода, представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

· Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

· Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка.

· Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

К=Кt/(1+n), где

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;- ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации

Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту. Перейти на страницу: 1 2

Читайте также: