Поведение потребителя

Методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

· Подробное исследование рынка офисной недвижимости с целью отбора и получения достоверной информации о сопоставимых объектах.

· Выбор единицы сравнения. Как правило, в качестве единицы сравнения выбирается стоимость за 1 кв. м общей площади объекта;

· Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).

· Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Затратный подход основывается на методе анализа затрат с точки зрения восстановления или замещения объекта оценки. Затратный метод базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки.

При этом методе стоимость офисной недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства подобного здания за вычетом амортизации (износа).

Применения затратного метода включает в себя следующие этапы:

. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

. Оценка величины предпринимательской прибыли.

. Расчет выявленных видов износа.

. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Минусом применения затратного метода к оценке объектов офисной недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного метода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках офисной недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Итогом определения стоимости офисной недвижимости является обобщение результатов расчетов методов оценки.

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания Перейти на страницу: 1 2 

Читайте также: