Поведение потребителя

офисный недвижимость стоимость оценка

Первая классификация офисных помещений была принята Московским исследовательским форумом в 2003 г., когда московский рынок коммерческой недвижимости еще находился на стадии становления, однако уже возникла необходимость его структуризации. С развитием рынка качество офисных помещений возросло, арендаторы стали более требовательными, и старая классификация перестала отвечать сложившимся условиям. В конце 2006 г. компаниями-участницами Московского исследовательского форума была принята новая классификация офисных зданий в Москве, по которой здания делятся на три класса «А», «В+», «В-». В её разработке приняли участие специалисты исследовательских отделов компаний так называемой "большой четвёрки" - CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, а также представители управляющих и девелоперских компаний и различных технических служб.

Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В+ или В-.

Обязательные критерии содержат такие требования как:

. расположение в пределах центрального делового района;

. отдельный вход, наличие холла;

. высота потолка не меньше 2,7 м;

. парковка с охраной, из расчета 1 машино-место на 100 кв. м полезной площади;

. минимальное энергообеспечение 50 Вт на 1 кв. м;

. современная система теплообеспечения и контроля климата, с возможностью ее контроля в офисе арендаторами;

. возможность перепланирования;

. оптоволоконные цифровые линии;

. компенсирующий коэффициент потерь не более 12 %;

. профессиональный менеджмент центра с прозрачной системой бухгалтерского учета.

К 10 необязательным требованиям относятся:

. фасад здания должен выходить на улицу;

. 95 % полезных площадей находятся в 10 м от источника природного освещения;

. минимальная площадь этажа 500 кв. м;

. среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей арендованных площадей не должно превышать 10 м;

. возможность подсоединения коммуникационных систем в любом месте;

. среднее время ожидания лифта в час-пик - не более 30 секунд;

. близость станции метро, остановок транспорта;

. наличие неподалеку от здания заведения питания;

. допустимая нагрузка на пол - 450 кг/кв. м;

. современное освещение офисов.

Рассмотрим классификацию офисных зданий.

. Класс «А». В первую очередь к офисам класса А относятся вновь построенные высококачественные бизнес-центры, являющиеся наиболее престижными из всех существующих современных зданий. Они в основном располагаются в пределах Центрального административного округа, характеризуются удобным подъездом на наземном транспорте. Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, все инженерные коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения.

. Класс «В+» - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.

. Класс «В-» - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ -менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

Анализ применимых подходов к оценке офисной недвижимости

Читайте также: