Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.
Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом методом капитализации и дисконтирования дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении метода капитализации анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме доходов от эксплуатации и дохода от продажи.
Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и коэффициенте капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.
Основные этапы процедуры оценки доходным подходом:
1. Оценка потенциального валового дохода 1 год на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов
Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
ПВД = S * Ас, где
- площадь сдаваемого в аренду м кв.
Ас - ставка арендной платы за 1 м кв.
2. Оценка потерь от неполной загрузки и не взысканных арендных плат.
Действительный или эффективный валовой доход рассчитывается по формуле:
ЭВД = ПВД - потери + прочие доходы
3. Расчеты издержек по эксплуатации недвижимости получается величина чистого операционного дохода.
ЧОД = ЭВД - ОР
Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владельцем и эксплуатацией объекта недвижимости.
4. Пересчет чистого операционного дохода и дохода от перепродажи в текущую стоимость объекта.
Операционные расходы делятся:
условно-постоянные;
условно-переменные или эксплуатационные;
расходы на замещение, или резервы.
К условно - постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
- налог на имущество;
К условно - переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
коммунальные;
на содержание территории;
на текущие ремонтные работы;
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет.
Читайте также:
Оценка стоимости бизнеса ОАО Бетон Общие сведения Постановка задания по оценке Объект оценки ОАО «Бетон», расположенный по адресу: 662521, Красноярский край, Берёзовский район, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5 Цель оценки Определение рыночной стоимости Назначение оценки Определение цены предполагаемой продажи ...