Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок офисных помещений.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.
Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с использованием различных подходов. Для выбора итоговой величины стоимости, основывающейся, на факторах нескольких промежуточных результатов также использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данного метода сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы уравнений формируется квадратная матрица А = ççаijúú:
, (4.1)
где аij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки подхода Хi над подходом Xj,:
аij = 1,5 если Хi>Xj,;
аij = 1,0 если Хi»Xj,;
аij = 0,5 если Хi<Xj,;
В целях получения большей точности значение аij может варьироваться по степени отличия от единицы. Дальнейший процесс расчета итерационный (таблица 4.1).
Таблица 4.1 - Матрица приоритетов
| Название | Подход сравнительного анализа продаж | Доходный подход | Затратный подход | Сумма | Весовой коэффициент |
| Подход сравнительного анализа продаж | 1 | 0,5 | 1,5 | 3 | 0,375 |
| Доходный подход | 0,5 | 1 | 1,5 | 3 | 0,375 |
| Затратный подход | 0,5 | 0,5 | 1 | 2 | 0,25 |
| Итого: | 8 | 1,00 |
При построении матрицы учитывалось, что на данном этапе развития рынка недвижимости объекты малой площади, подобные оцениваемому, контрагенты предпочитают приобретать в собственность, а не строить и не брать в аренду, поэтому приоритет подходов сравнительного и доходного анализа объекта оценки приняты наиболее высокими, по сравнению с затратным подходом.
Также учитывался тот факт, что затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, поэтому приоритет затратного подхода принят меньшим приоритету доходного подхода. Данные согласования стоимости представлены в таблице 4.2. Перейти на страницу: 1 2
Читайте также:
Политика занятости в кейнсианской и классической трактовке классическая кейнсианская теория В работе проводится сравнительный анализ кейнсианской и неоклассической теорий занятости. Актуальность рассматриваемых вопросов обусловлена тем, что рынок труда является важнейшим элементом рыночного механизма функционирования экономики. Это сфера, ситуация в которой оказывает прямое влияние на большинство домашних хозяйств. Поэтому регулирование ры ...