Для того чтобы сделать окончательный вывод о стоимости земельного участка, необходимо отталкиваться от четырёх выполненых расчётов. Придадим каждому методу весовой коэффициент. И определим стоимость земли по формуле:
СЗ=∑Ki×Ci
где - СЗ - стоимость земельного участка;- весовой коэффициент к методу определения стоимости земли;стоимость земельного участка посчитаная одним из метадов.
Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методик, и в каждом случае оценщик самостоятельно выбирает один из методов обобщения результатов оценки. При согласовании результатов оценки применен метод ранжированной оценки критериев стоимости. Подробное обсуждение данного метода в процедуре обобщения опубликовано А.И. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15 - 19 октября 2002 года.
Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется пять приведенных ниже критериев, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи оценки.
Для расчета весов проводятся следующие вычисления:
· составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу соответствующих баллов, исходя из пяти критериев (из расчета максимум 3 балла);
· определяется сумма баллов каждого подхода;
· вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;
· по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода в процентах;
· округляются расчетные веса подходов с точностью до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.
На основе округленных весов рассчитывается обобщенная стоимость оцениваемого имущества путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.
Получение обоснованной рыночной стоимости оцениваемого объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. Полученную после проведенных расчетов итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта необходимо проверить на адекватность рынку. Для этого рассматриваются данные в части интервалов значении цен предложений на соответствующем рынке недвижимости.
В таблице 4.1 показано распределение итоговых весовых коэффициентов.
Таблица 4.1 - Распределение итоговых весовых коэффициентов
| Критерий | Наименование подхода | |||
| Сравнительный подход | Доходный подход (метод остатка | Использование данных о кодастровой стоимости земли | ||
| Метод прямого сравнения продаж | Метод выделения | |||
| Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты | 2 | 2 | 1 | 3 |
| Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта | 2 | 2 | 1 | 2 |
| Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного продавца | 3 | 2 | 1 | 2 |
| Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя | 3 | 2 | 1 | 2 |
| Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости | 3 | 3 | 2 | 2 |
| Итого сумма баллов для данного подхода | 13 | 11 | 6 | 11 |
| Сумма баллов всех подходов | 41 | |||
Читайте также:
Расчет технико-экономических показателей автопредприятия Автомобильный транспорт обладает высокой мобильностью, большим разнообразием транспортных средств по грузоподъёмности, грузоемкости, назначению, конструктивным и экономическим характеристикам, благодаря чему он может перевозить различные по виду, характеру, объёму и величине партии груза, обеспечивая высокую скорость их доставки. От качества работы автомобильного транспорта зави ...