Поведение потребителя

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения

Основные принципы оценки объектов недвижимости

Существуют следующие принципы оценки объектов недвижимости:

· пользователя;

· связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

· связанные с рыночной средой;

· наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

Принципы пользователя. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Суть принципа полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения. Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания. Принцип ожидания (третий принцип оценки, связанный с представлениями пользователя объекта недвижимости) гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип - основной при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям которые на нём находятся. К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли. Земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства1. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности земли. Принцип предельной продуктивности или производительности (принцип вклада) гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности. Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период, например на строительстве объекта, то наблюдается «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент денежных средств недостаточно для строительства объекта. Эти явления хорошо известны инвесторам нового строительства. В связи с этим норматив­ными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства и графиков капиталовложений, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин. Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Перейти на страницу: 1 2 3

Читайте также: