.3.1 Расчет чистого операционного дохода
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб. в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель.
Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:
300 - 2 100 = 30 200 рублей.
Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.
200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.
Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:
ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.
.3.2 Метод прямой капитализации
Оценка с использованием общего коэффициента капитализации
Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на имущество - 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R0) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.
| Объекты-аналоги | Стоимость аренды, тыс. руб. /мес. | Цена продажи, тыс. руб. | ЧОД, руб.в год | R0 | К, Весовой коэффициент | Расчетная величина, R0*К |
| Ул. Рабочая, 45 | 21 | 2 100 | 232 470 | 0,0765 | 0,4 | 0,0306 |
| 5-й Армии, 7 | 20 | 2 300 | 254 610 | 0,0793 | 0,6 | 0,0476 |
0 для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 = 0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:
| Чистый операционный доход, руб. | 334 205 |
| Коэффициент капитализации | 0,0782 |
| Стоимость недвижимости, руб. | 4 273 721 |
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью доходного подхода, равна:
Сд= 4 273 721 рублей.
Читайте также:
Расчет технико-экономических показателей дорожно-строительной организации В жизни общества одно из важнейших мест занимает экономическая сфера, то есть все то, что связано с производством, распределением, обменом и потреблением созданных трудом человека благ. Под экономикой принято понимать систему общественного производства, процесс создания материальных благ, необходимых человеческому обществу для его нормального существования и развития, а также ...