Задача 5.1
Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).
Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных объектов
| Характеристики объектов | Объект | |||
| Оцениваемый | № 1 | № 2 | № 3 | |
| Цена продажи | 344 850 | 246 950 | 277 100 | |
| Дата продажи | 2 недели назад | 1 месяц назад | 3 дня назад | |
| Общая площадь, м2 | 4 000 | 7 000 | 5 400 | 8 000 |
| Арендная площадь, м2 | 3 400 | 6 600 | 5 000 | 6 100 |
| Транспортная доступность и возможность парковки автотранспорта | Лучше | Лучше | Хуже | |
| Удобство разгрузки | Аналог | Аналог | Хуже | |
Решение:
1) Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:
Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943
Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926
Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625
2) Цена одного метра общей площади объектов:
Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26
Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73
Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64
3) Цена одного метра полезной площади объектов:
Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25
Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39
Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43
Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.
Цена за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = - 2,86
) Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:
Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72
Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44
Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23
Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3. Величина корректировки по транспортной доступности: (52,25 - 45,43) / 2 = 3,41. Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3: 52,25 - 45,43 = 6,82. Результаты расчета корректировок представим в таблице 5.12
Таблица 5.12
| Характеристики объектов | Объект | |||
| Оцениваемый | № 1 | № 2 | № 3 | |
| Цена продажи в расчете на 1 м2 полезной площади | 52,25 | 49,39 | 45,43 | |
| Величина корректировки по времени | - 5,72 | -11,44 | -1,23 | |
| Скорректированная по времени продажи цена | 46,53 | 37,95 | 44,2 | |
| Величина корректировки по транспортной доступности и возможности парковки | -3,41 | -3,41 | +3,41 | |
| Скорректированная величина | 43,12 | 34,54 | 47,61 | |
| Величина корректировки по удобству разгрузки | 0 | 0 | -6,82 | |
| Скорректированная величина | 43,12 | 34,54 | 40,79 | |
Читайте также:
Оценка экономического эффекта реализации мероприятий по управлению материальными запасами Состояние и эффективность использования производственных запасов, как самой значительной части оборотного капитала - является одним из основных условий успешной деятельности предприятия. Развитие рыночных отношений определяет новые условия их организации. Инфляция, неплатежи и другие кризисные явления вынуждают предприятия изменять свою политику по отношению к производственным за ...