Задача 3.1
Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.
Решение:
Финансирование | Доля в совокупном капитале, % | Текущая требуемая ставка, % |
Кредит | 60 | 10 (годовых) |
Собственные средства | 40 | 15 |
1) Найдем ипотечная постоянную:
M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864
2) Общая ставка капитализации объекта недвижимости:
R = M*RM + E*RE = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.
Задача 3.2
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.
Исходные данные:
- Стоимость земли: VL=8 000 долл.
- Стоимость строительства: VB=V - VL
- Доля заемных средств: ML=0,6V
- Срок кредита: T=10 лет
- Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
- Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
- Ставка капитализации для земли: RL=17%
- Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
Решение:
1) По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;
2) Сумма по обслуживанию долга DS = RM*ML = RM*0,6*V;
) Коэффициент капитализации для заемного капитала:
RM = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;
4) Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:
а) NOI=1,4*DS=1,4* RM*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,
б) NOI = IL+IB = RL*VL+RB*VB = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =
= 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.
Следовательно,
,144648*V = 0,19*V - 160
,045352*V = 160
V = 3 527,96
Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 - 160 = 510,31 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.
Задача 3.3
Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.
Исходные данные:
NOI = 110 000 долл.
T = 4 года
R = 17%
FV = 1 380 000 долл.
Решение:
Стоимость объекта найдется по формуле:
1) Определим денежные потоки по годам:
2) Определим стоимость объекта:
Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.
Задача 3.4
Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:
1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2) проектируемый период - 10 лет;
) условия кредита:
- норма процента - 8% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4) доля заемных средств - 70%;
5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
) норма отдачи собственного капитала - 16%. Перейти на страницу: 1 2
Читайте также:
Расчет технико-экономических показателей автопредприятия Автомобильный транспорт обладает высокой мобильностью, большим разнообразием транспортных средств по грузоподъёмности, грузоемкости, назначению, конструктивным и экономическим характеристикам, благодаря чему он может перевозить различные по виду, характеру, объёму и величине партии груза, обеспечивая высокую скорость их доставки. От качества работы автомобильного транспорта зави ...