Объект недвижимости, представляющий собой офисное здание, расположено по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 26, общей площадью 8505,0 кв. м. и относится к классу А. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в приложении № 1.
По классификации, принятой в рейтинговом агентстве РА «Эксперт», Москва относится к типу А - максимальный потенциал при минимальном риске. Москва имеет первенство во всех видах потенциала, кроме ресурсного.
Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной. Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне.
Анализ рынка недвижимости: положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2006 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2007 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.
Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и западных компаний привел к снижению в 2006 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2006 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2007 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок.
Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2006 году спроса и снижением предложения. В 2006 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта использованы следующие критерии:
Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В соответствии с договором, о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания. Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым. Перейти на страницу: 1 2
Читайте также:
Расчет симметричных и несимметричных коротких замыканий в электрических сетях энергосистем и энергообъектов Курс «Электромагнитные переходные процессы в электрических системах» посвящен изучению методов расчета симметричных и нессиметричных коротких замыканий в электрических сетях промышленных предприятий, а также процессов, связанных с обрывом фазы. В результате изучения курса при проектировании и эксплуатации систем электроснабжения для решения многих технических вопросов необходи ...